更新日期:2011/09/27 05:30本報訊

馬政府推出「奢侈稅」以來，台灣房地產市場受到極大震撼，但在奢侈稅強徵下，台灣房價仍居高不下，因奢侈稅對房市的影響，只及於兩年內轉手買賣的投機交易，占市場的比重微乎其微。

目前房市的反應如此激烈，應是投資購屋者過度恐慌，短期內之市場自然反應。市場普遍預期，在游資充沛及通膨因素下，於2012年總統選舉過後，都會地區房市過度反應之現象即會消失，房價就可能逐步回穩。將來即使房價因奢侈稅而略有回檔下修，對一般的受薪階級者而言，房價仍是高不可攀。

社會住宅 應只租不售

然而一般人民所追求的，就是馬總統最近高呼的「居住正義」，只期盼在其有生之年，政府於政策上能協助其有自己之棲身之所。但擁有棲身之所，在兩岸三地之一至三線都市裡，卻都是難以達成的奢侈夢想，台北居固然不易，香港、北京、上海、廣州亦是相同情況。

例如兩岸三地經濟最為發達，國民所得最高之香港，有近50%居民有政府提供的公共住宅棲身，而市場經濟更為發達的新加坡，更有達 80%人民可以低價買到居住品質不錯的「組屋」，遠在歐洲之英國，約有20%的人民可仰賴公共住宅解決居住問題。以此相對，台灣公共住宅的比例不到1%，相對偏低。

在台灣為追求居住正義之時，有志人士提出「社會住宅」概念（s ocial housing），期盼解決中低階層住的問題。社會住宅在歐洲又稱「社會出租住宅」（Social Rented Housing），其強調「只租不賣」之特色。

簡單的說，是指政府以直接興建或補助興建方式，或民間擁有之合於居住標準的房屋，以低於市場租金或免費出租給所得較低的家戶，或特殊弱勢對象的住宅。即由政府扮演起經濟住宅市場外的補救角色，以提供「只租不售」的社會住宅來解決弱勢人民的居住問題。

迄今，「社會住宅」業已成為先進資本主義發達國家住宅政策重要一環，以下簡要說明各國公有社會住宅占住宅總量的大約比例：荷蘭 34%、英國 20%、丹麥 19%、芬蘭 18%、瑞典 18%、歐盟平均 14%、美國 6.2%、日本 6.06%、香港 29%、新加坡 8.7%。
台灣 應通盤檢討公有地
台灣政府過去因應房價上漲，為滿足國民購屋置產需求，而興建低於市場價格的出售式的「國民住宅」，為一次性住宅投資政策，但因興建數量不多（約僅當時占住宅總量3.5%），致使效果有限，更因低於市場價格，經脫手便可獲利，造成了所謂「國宅樂透」的扭曲現象。以及中收入所得家庭才有能力購買，對弱勢家戶來說仍是無法負擔。

相對地，社會住宅強調的是「只租不售」，不是用來解決民眾置產問題，而是為了照顧困難於市場上覓得居所的弱勢者，以低於市場租金及多元住宅型態，並搭配社會福利措施的介入，是一種永續循環性的住宅公共投資。

台灣政府（中央、地方、國營事業）仍擁有一定數量公有土地，因此只要優先釋出合宜用地供社會住宅興建之用，另配合都市計畫變更、市地重劃、都市更新、聯合開發要求回饋社會住宅等作法，應可取得顯著成效。

至於海峽對岸的中國大陸，為解決13億人口的中低收入人民住宅問題，有經濟適用房住房及廉租房之興建。其中，經濟適用住房是指政府提供政策優惠，具有保障性質的政策性商品住房，限定建設標準、供應對象和銷售價格。

此外，大陸政府對於經濟適用房，嚴格控制在中小套型，並嚴格審定銷售價格，依法實行建設項目招投標，用競爭方式確定開發建設單位。經濟適用住房供應實行申請、審批和公示制度，具體辦法由市（縣）人民政府制定。

按保本微利原則，經濟適用房取消各種不合理收費，並降低徵地和拆遷補償費。如通過土地劃撥、減免行政事業性收費、政府承擔小區外基礎設施建設、控制開發貸款利率、落實稅收優惠等措施，切實降低經濟適用住房建設成本；計入房價的企業管理費原則上控制在2%以下，經濟適用住房的開發利潤則控制在3%以下。

廉租房 保障弱勢最佳管道

廉租住房則是解決低收入戶家庭住房困難的主要渠道，切實保障城鎮低收入家庭基本住房需求，逐步擴大廉租住房制度的保障範圍，而大陸在「十一五」期末，便將全國廉租住房制度保障範圍，由城市最低收入住房困難家庭，擴大到低收入住房困難家庭。

廉租房的具體落實方式如下：

一、合理確定廉租住房保障對象和保障標準，由城市人民政府，根據當地家庭平均住房水平與財政承受能力等因素，統籌研究確定。

二、城市廉租住房保障實行貨幣補貼和實物配租等方式相結合，主要通過發放租賃補貼，增強低收入家庭在市場上承租住房的能力。

三、最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房。廉租住房可以從騰退的舊公有住房中調劑解決，也可以由政府或單位出資興建。建全廉租住房保障方式，多渠道增加廉租住房房源，採取政府新建、收購、改建以及鼓勵社會捐贈等方式，增加廉租住房供應。

四、最低收入家庭住房保障，原則上以發放租賃補貼為主，實物配租和租金核減為輔。城鎮最低收入家庭人均廉租住房保障面積標準，原則上不超過當地人均住房面積的60%。廉租住房的租金實行政府訂價，租金標準則主要由維修費、管理費二項因素構成。