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「容積率是建商用來賺錢的好方法！」房仲說，為了增加容積率的價值，新北市最夯的新板特區，成為建商眼中的首選，雖然新板特區已經蓋了滿滿的豪宅，但目前周邊還有不少等著都更的老舊公寓，眼看附近豪宅都有一坪動輒70到100萬的商機，建商當然不會錯過！
以板橋火車站對面這棟佔地1440坪的豪宅為例，原本的容積率，可以蓋成樓地板面積3456坪的高樓，如果借了最高上限40%的容積率，可以蓋到4032坪，一來一往相差576坪，以目前一坪100萬開價來算，可以多賺5.76億，扣掉買容積率的4.3億
建商輕鬆進袋1.4億。「這跟新北市房價的飆漲有關！」徐佳馨說，過去花大錢買容積率的建商，幾乎都在台北市，現在新北市也開始流行取巧，把樓越蓋越高，但羊毛出在羊身上，未來民眾想買房子，恐怕得付出更多代價。

板橋大地主林家的土地招標案，備受矚目，這塊地只有411坪，還是馬路用地，最後居然以四億三千多萬成交，平均每坪售價105萬，創下板橋新高！商仲說，得標的應該有建案在推的建商，看準了"容積轉移"，買了多少地，以後可以去板橋更貴的地方蓋高樓！

■　道路用地賣4.3億 創板橋新高價

　板橋林家的道路用地，一口氣開價四億，引發各界關注，但業主林家超低調，最後以公告現值的131%，總價4億3千多萬成交，換算下來，一坪105萬，創下板橋的新高價！

　　這塊地如此受矚目，不是沒有原因，這塊地，只是一條板橋的小馬路--西門街，是板橋大地主林家的地，平常車子並不多，也不熱鬧，但單單這一小條寬15公尺、長100公尺的馬路，佔地才411坪，能有這種價格，是因為買了之後，容積可以轉移到別的地方，能替建商賺進大把鈔票。

■　三人聯名投標 商仲:應為開發商業者

　　雖然業者買家都超低調，但第一太平戴維斯總經理高銘頂認為，需要買這樣土地的買方，理論上，應該是具備開發商的背景，甚至在板橋地區，也要有一些個案在推案，因為容積的轉換，必須在一個區域，換句話說，既然購買的容積在板橋，被轉移的建案，也必須在板橋，同時是擁有土地的建商，才有機會運用這筆容積率。

　　買的是何許人也？雖然仲介高度保密，但3個以自然人身分投標的買主，能有這樣的財力，當然是想在板橋蓋房子的建商或開發商，但一小段馬路，開出如此天價，也讓仲介大呼，真是少見的土地交易！

外傳台北巿頂級豪宅「勤美璞真」頂樓高價成交，每坪成交價達304萬，總價達10億，業主樸真建設昨日否認這項傳聞，並強調目前沒有賣，也未與客戶簽約。

　近來豪宅巿場傳的沸沸揚揚，「勤美璞真」頂樓樓中樓、面積341坪，另帶7個車位銷售，以總價10億天價售出，平均每坪突破300萬，達304萬出售。

　不過樸真建設指出，目前這戶住宅還登記在公司名下，沒有賣、也未與買方簽約。對於為何有消息傳出，樸真建設懷疑，可能最近委託仲介銷售的過程，產生誤傳。

　對於外界質疑「帝寶」成交價約在每坪二六○至二八○萬左右，何為「勤」案會傳出以逾三○○萬價格成交，台灣房屋智庫執行長邱太煊認為，豪宅頂樓賣相較佳是關鍵。

　邱太煊指出，現在「帝寶」、「勤美璞真」頂樓都在開發商手中，之前便曾傳出「帝寶」形同「太師椅」建築群中，在「椅背」頂樓部分，有買家開出二九九萬一坪高價洽購，惟林堉璘不肯割愛。「勤美璞真」的情況也差不多。

　樸真建設不諱言，如果有買家接洽想成交，價格也會落在每坪三百萬上下。

　至於，即將上路的豪宅稅是否會影響豪宅市場的買氣，永慶房屋首席顧問葉國華表示，由於豪宅稅有助於促進租稅負擔合理化、反映豪宅應有的房屋評價，目前市場對5月即將上路的豪宅稅，並無太大異議，並且，因台灣豪宅買主多在上海、香港、歐美等地經商，很了解各國交易課稅負擔，對房屋稅負的增加，只要合理，應該都會接受，並不影響購買豪宅的意願。

房市回溫，春燕真的來了嗎？根據房仲業統計，台北市、新北市、台中市與高雄市等都會區，3月份中古屋成交量月增達3至4成，至於房價走勢，台北市續創新高，中古屋平均每坪已攀升到53.3萬元，行情一路看漲！

■　首購撐場房市回春 三月中古屋成交增
　　信義房屋統計，台北市需求以第二屋最多、台北市以外則以首購需求為主；需求總價方面，台北市以1,500至2,500萬元買氣增、大台北以外以500至700萬元需求最旺。
　　永慶房產集團的數據也顯示，台北市中古屋平均行情已攀升到每坪53.3萬元，月漲5.1％，再創史上單月新高；新北市每坪30.6萬元，站穩30萬元大關；台中小漲0.5萬元，每坪達12.3萬元；高雄則維持每坪9.9萬元的水準，主要都會區的買氣持續回穩，成交量較2月全面放大，台北市、新北市、台中市與高雄市都較2月分別成長31％、34％、32％、39％。

■　桃園量增五成三 低價區域先回溫
　　住商不動產統計，全台各加盟店的業績均大幅回升，成交量激增約4成。值得一提的是，桃竹、台中買氣呈現穩定上揚，其中桃園更暴量53.6％，高雄與台南，也量增達4成以上。
　　房仲分析，隨著歐美債風危機隱憂回穩，總統選舉等不確定因素落幕，目前房價大幅下跌的風險已明顯降低，因此積壓的遞延性買盤，陸續回籠，很多觀望已久的購屋族，眼看房價始終沒如預期的下跌，現在也紛紛改變主意，就怕房價又開始新一波的漲幅，都開始紛紛進場，也讓這第二季的房市，越來越有回春的味道，春暖花開，房市的春天也不遠了！

板橋浮洲合宜宅

    被視為年度超級大案的日勝生（2547）新北市板橋浮洲合宜住宅大案，確定已正式取得行政院經建會130億元的中長期資金，總計銀行聯貸案250億元，可望全數到位，讓浮洲合宜住宅大案開發進度，再跨出一大步；據悉，5月份可望取得建照，並且正式開賣，由於一樓店面價值提升，未來總銷可能會上修450億元的案量規模。

　日勝生財務副總經理周惠玉表示，板橋浮洲合宜住宅預計將興建40棟、總計4,400戶的合宜住宅，房型包括15坪、27坪、29坪、35坪等4種。

　周惠玉表示，依浮洲合宜住宅的目前進度，建照可望在5月取得並正式開賣，迄今在全台各直轄市及縣（市）政府，在民國100年12月23日開始受理民眾申購後，截至101年3月16日止，已超過17,200戶，顯示承購意願相當踴躍。

　　329檔期總推案量，高達2020億元，是2007年六月以來第二大量，全台推案再爆量，是否代表房價會再往上暴衝？房仲分析，現今買氣還未回籠，屬於買方市場的情況下，建商及代銷商都已經沒有「漫天開價」的本錢。

■　329檔期若回溫 可望帶動下半年房市
　　這次的推案量，雖比2008年馬英九第一次當選總統，房市上演的噴出行情量體少約一成，但足足比去年奢侈稅打房下，329檔腰斬的推案量1050億元，多出近二倍，出現爆量的火紅推案，其中，北台灣約二千億元的案量、大台中都會區約七百億元、大台南地區一百億元，及大高雄地區約三百億元，總計達三千一百億元。
　　從總統大選一月十四日落幕後，緊跟著的農曆春節，全台各地建案看屋人潮有升溫，而228的四天連假，看屋及下訂人數也熱絡起來，南北房產業者都認為，一旦329檔期買氣聚集，則下半年房市將更升溫。

■　房價欲振乏力 首購進場好時機
　　全台三二九推案再爆量，是否代表房價會再往上暴衝？永慶房產事業群暨資產管理部總經理葉凌棋表示，消費者不用擔心，主要是去年房市受到奢侈稅的壓抑，不少建商將去年要推的建案，遞延至今年推出，而量雖然增加，但價格已經欲振乏力。
　　現在已經是進場的好時機了嗎？房仲分析，以奢侈稅在去年六月一日實施迄今，大台北地區房價歷經八個月還沒有太大鬆動，代表房價已跌不下去，有自住需求的人，一旦選定區域，且看到中意房子，就不要太去奢想「房價還會不會有低點，建議消費者，買房宜避開供給量多區域，而買房首選仍是跟著捷運走，像捷運蘆洲線、新莊線周邊都不錯，另可利用台鐵上下班的沿線民眾，可以注意一下鶯歌，房價還屬於低檔區。

高雄市地政局公布2月建物買賣移轉棟數，共2,123棟，較1月的2,049棟，增加74棟，微幅上漲3.61%，與去年2月相比，跌幅則為11.73%，與1月的跌幅43.59%相比，顯示買氣已漸漸回春。

■　左營區奪冠 三民、鳳山分占第2、3名
　　「2月的買賣移轉棟數，是反應1月的買氣！」台灣房屋研究中心執行長邱太?表示，受去年12月實價登錄，以及今年1月興富發鳴槍調降開價25%衝擊，讓選前的買氣一度緊縮，所幸選後觀望退潮，買氣逐漸回籠。
　　2月大高雄買賣移轉棟數以左營區的296棟奪冠，其次是三民區277棟、鳳山區259棟，分占第2、3名，左營區房市最熱絡的兩大區域，就屬巨蛋商圈與左營高鐵站，都是藉由軌道經濟帶動房市，像是京城建設剛推出的「京城君悅」，目前開價約每坪30萬元，以大坪數概念為主軸，因與農16特區高房價相比，顯得親民許多，又有捷運紅線串聯，就是想吸引小屋換大屋的族群目光。

■　捷運通車加持 鴻海投資就業增
　　至於建物第一次登記棟數中，楠梓區以333棟奪冠，交屋潮更爆量321棟，漲幅高達2675%，台灣房屋表示，這應該是某一批大型建案交屋所致，因楠梓區早期為加工出口區，且受地形阻隔影響，城市發展緩步，近年來捷運紅線通車、後勁溪沿線整頓，加上高雄大學城、家樂福及台糖量販進駐，生活機能完整，且建商推案皆以每坪15~18萬的產品問市，很吸引小資男女及新婚家庭的目光，交屋潮爆量並不意外。
　　此外，鴻海科技集團育成研發大樓暨雲端資料中心也在去年12月1日正式動工，未來將為高雄地區注入更多就業機會，就業人口的增加無疑會成為高雄房市利多之一，且高雄多為自住買盤，房市成長相對於多投資客的台北地區而言較為穩健。

至於新北市，2012哪裡最賣座？房仲統計，排名在前7名的區域，有6個都是台北市外圍第一圈的行政區，其中，板橋因為位在板南線上，吸納不少大台北通勤族，成為2011年的房市賣座王。

■　板南線加持 景氣無損板橋房市
　　信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮指出，距離、房價仍是影響大台北通勤族的購屋關鍵。台北市購屋人在相同預算之下，因新北市選擇性多，自然會想找個通勤時間短一些，生活機能好一點的區域，第一圈房價水準雖然比外圍郊區高，但有捷運通過的優質區域，還是吸引消費者目光。
　　「其中，捷運是板橋行情看漲的關鍵因素！」房仲分析，台北市重要動脈的捷運藍線，不僅貫穿台北市最精華的東區與信義計畫區，也連結台北市與新北市兩大市政中心，捷運便捷性更甚於其他的捷運線路，因此在奢侈稅上路之際，板橋的房價不受影響，仍穩坐賣座王。

■　低價自住撐場 板橋吸引北客入住
　　板橋房價從2字頭到6字頭都有，可選擇性相當多，房價相對較高的新板特區，吸引不少置產型的客戶，捷運沿線的江子翠、新埔、府中站等站點，都是10多分鐘就可抵達台北車站，週邊捷運生活圈相當受到自住客喜愛。
　　以去年奢侈稅上路與歐債等問題發酵之際來看，當時也還有一定數量的首購客戶，購買低總價自住產品撐住買氣，而今年開春後，賣座王板橋區回溫速度也很快，去年底觀望的換屋客層，今年2月也逐漸回籠。去年在奢侈稅、歐債與選舉觀望買氣的氣氛下，自住的剛性需求，決定房市的賣座表現，2012年開春股市率先表態，房市也走出一波小陽春，換屋與置產買方動態，將是房市未來表現的重要關鍵。

新北林淡三新建案滯銷 限資令齊發 

地價指數 金門漲最大 雲林獨跌

內政部昨天公布最新一期都市地價總指數為一一二．○五，比上期的一○九．○五，上漲二．七五％，各直轄市、縣（市）均呈現上升趨勢。其中，金門縣因開放陸客自由行帶來商機，上升七．二％漲幅最大，雲林縣下跌○．二四％，是唯一地價指數下跌縣市。

　內政部昨天公布的都市地價總指數中，住宅區指數較前期上漲二．七八％，商業區指數較前期上漲二．八六％、工業區指數較前期上漲二．二五％。

　各直轄市、縣（市）均呈現上升趨勢，其中，金門縣上升七．二％，新竹縣上升六．三五％，新北市上升五．五五％，其餘各直轄市、縣市都市地價指數均微幅變動。雲林縣是唯一地價指數下跌的縣市，微幅下跌○．二四％。

　內政部地政司表示，各分區指數中，金門縣漲幅最大，主因為受惠兩岸政策鬆綁，開放陸客自由行，面對陸客商機，在市場一片看好未來前景之下，以房地產為主要投資對象，以致城區主要街道店面供不應求。

　地價指數每一年發布兩次。地政司表示，本期各直轄市、縣市地價指數除三個直轄市、四個縣市漲幅超過二％，其餘各直轄市、縣市均維持小幅上升趨勢，全國總指數及各使用分區指數，亦呈現上升的態勢。

　

中山高五股~楊梅段年底通

實價登錄 一定要過-->最快101年7月實施

全台房市因歐債風暴、全球經濟局勢不穩定，再加上奢侈稅的牽制下，自6月開始交易量一路下挫，明明市場需求仍在，但大家都在觀望，房價何時會碟下跌？台灣不動產投資協會認為，明年房價可能下修5-20%！

■ 大台北最外環 下修壓力最大
　　「尤其是大台北地區的最外環淡水、泰山、林口等，下修壓力最大！」台灣不動產投資協會分析，在量先價行的前提下，預期價格將在明年出現明顯變化，這時候進場購屋，正是時候！
　　台灣不動產投資協會將大台北房市分為四環，其中內環是北市信義、大安、中山、中正、松山；中環是北市內湖、士林、北投、文山、大同、新北市蘆洲、永和；外環是北市南港、萬華、新北市三重、新店、中和、板橋、新莊；大外環則是淡水、泰山、汐止、林口，其中9成會員認為，內環的精華區可能出現漲多跌深的狀況，因此若下修，跌幅約10%，較中環下修的5%還要高，至於外環區跌幅則有5-10%；大外環則有10-20%的跌幅。

■　搶在起跌點 掌握時機搶買夢夢屋
　　中信房屋副總經理的劉天仁也認為，明年大台北的房價可能出現漲1成與修正2成之間震盪，其中房市成交量方面，有高達6成會員認為會萎縮20-30%，因此，在價量相互衰退的情況下，建議自住型客戶可在明年伺機進場，房價可從8折談起。
　　房仲分析，如果想要搶便宜的購屋族，想要進場買屋，不如從跌幅較大的外環地區開始看屋，因為根據經驗法則，房價一旦下跌，通常會從房價較無支撐力的區域開始呈現，如果能掌握時機，不但能買到便宜夢夢屋，也可以在房價下滑時，提前找到優質宅。

　▲新北市府財政局鎖定三塊精華商業區，未來將與建商「合建分屋」，板橋三民路的埔墘派出所現址。

　台北市積極發展河岸周邊都更，新北市則將重點放在河岸綠地、光雕橋梁等景觀部分。對於公有地都更，目前正鎖定板橋埔墘派出所、三重光興消防分隊、板橋清潔隊等三塊精華商業區，未來將採「合建分屋」，屆時不僅有嶄新廳舍，也有多餘房舍可供標售，最快一○五年完工。

　新北市城鄉局都更處主祕黃秀源表示，曼哈頓計畫內容提及，河岸兩百公尺內都更給予兩倍容積，但這主要適用容積不足的台北市，新北市容積本來就綽綽有餘，房價高低才是都更順利進行的重點。

　目前共有三重龍門路、五股、永和大陳義胞等三處河岸私地都更案進行中，距離成熟階段還有努力空間；至於公有地都更案，財政局已鎖定三處地點，但並非位於河岸地周邊。

　新北市財政局專門委員郭淑雯指出，這三塊公有廳舍，具有老舊、位於精華地段的商業區、單獨面積或整合周邊私地超過一千平方公尺（三○二坪）等三大條件，目前低度利用中。

捷運新莊線在上10月正式啟動系統測試，雖然尚未宣布是否提前通車，但距離新莊線通車的確是往前邁進了一大步。信義房屋統計，金融海嘯以後，受到景氣回升、重劃區熱賣與捷運新莊線等題材帶動下，三重與新莊地區平均房價增加約5成，不過短期房價上漲快速，加上奢侈稅打擊短期投資買氣，三重與新莊市況降溫，捷運通車將扮演支撐區域房市的關鍵。

捷運局預估，新莊線通車後將有效縮短新莊、三重地區與台北市中心的旅運時間，改善目前交通狀況，新莊線由輔大站至民權西路僅約需17分鐘，至忠孝新生站僅約需24分鐘，且未來可在頭前庄站、三重站分別和與建中的環狀線、機場捷運線交會轉乘，更可與四通八達的捷運路網連通，加上沿線與車站周邊土地的多功能共同開發，將帶來土地、房價增值等經濟繁榮的利多商機，促使三重、新莊地區更加繁榮與發展。

 新北外圍區人氣旺

　大台北通勤族定居新北市成為新趨勢，今年第3季以來，新北市第二圈吸納更多的首購與換屋族，淡水、樹林、三峽、林口地區人口增加逾萬人、戶數也增加7,000多戶，成為新移民購屋的理想區段。

　信義房屋統計，今年新北市購屋客層明顯變化，其中林口、淡水的外來客皆達7成，其次則是汐止、樹林與土城區，外來客比重也都高於6成。

　過去林口、三峽、淡水推案量大，常被指名餘屋量多，若房市反轉將是率先修正的區域，但在此波房市上漲過程中，這些低價的外圍區反而吸引自住客目光，如三峽北大與林口等地區的房價逐漸從1字頭躍升到2字頭，低價、房屋新穎與重劃區等優勢，吸引大台北區首購與換屋族移入。

　據新北市戶政服務網統計，累計前9月新北市外圍區域人口增加狀況最明顯，樹林、三峽地區總計人口增加約4,900人，林口增加2,727人，淡水區增加2,701人，表現都比新北市第一圈更佳。

　北大特區發展已6年，重劃區街廓方正、市容整齊，居住品質佳，雖然現階段大眾運輸系統並不發達，仍吸引很多換屋客到北大特區購屋，除了部分台北客戶，主要客層是新北市外圍第一的買方，包括中、永和與板橋等區域。

議價空間 史上最大