[ALPS桃園航空城]土地/不動產/志願

工商時報A16  4/26報導

房價登錄 送朝野協商

通膨+奢侈稅 

【MyGoNews廖賢龍/台北報導】全球通貨膨脹來臨，加上央行持續升息似乎以成趨勢，而政策上又有奢侈稅進場打房，在看似利多、又有利空的情況下，該進場買房嗎？問題是「何時買」？「怎麼買」「買什麼」？又成為一個傷腦筋的議題，所謂的「危機入市」法則，在政策打炒房的時機，似乎提供購屋者絕佳進場機會，自住與置產型購屋者可趁時機找到適合自己的好房子，並有機會逢低買到「宜居房」，專家建議：這個時候的買房訣竅有3個，一是「比價格」，現在買房先砍10~15％再說，二是「比地點」，接近市中心比較好、接近捷運站比較好，三是「比產品」，新比舊的好，大樓比公寓好。

大台北房價軟著陸─上有奢侈稅 下有通膨買盤

2011 年全球面臨通膨壓力，已出現中國、歐洲等國家或地區升息現象，在全球原物料價格持續走揚之下，台灣自然也面臨這壓力，但目前又有奢侈稅法案的打房政策，購屋者是否該進場購屋？台灣經濟研究院產經資料庫副研究員劉佩真認為，奢侈稅法案的政策會讓房價往下修正，但會形成房價「軟著陸」就是因為還有恐懼通膨的買盤進場。台灣經濟研究院研究六所所長楊家彥指出，台灣低利率環境還是會讓已存在的資金需要尋找出路，不動產一直是這類資金尋求切入標的。

戴德梁行總經理顏炳立認為，現在就是買房時機，不需要再等一、兩年進場，除非台灣經濟後勢不被看好，否則大台北房價還是會持續走揚，即使要買預售屋也很好，等5年後賣掉可規避奢侈稅之外，房價屆時應該也在另一個高點。

議價空間─台北市小於新北市

從信義、中信、住商及太平洋等仲介公司的房仲經紀人回報資訊中，都可以發現目前看房人數並不比1月份少，委賣數量反而是激增3~4成，經紀人喊：「好物件都出來了！」要找好房子的機會比3月份以前反而更多，現在就是價錢問題。
 

       居住正義 奢侈稅不夠 打房越打越M型這只是短暫的過度期 看看各路人馬如何接招; 地主:議價姑且聽聽會接受議價但預計平均幅度將會在10~20%左右超過可能就無法成交. 建商:上半年先觀望 觀察房價是否7,8月回穩,第三季再出手.投資客:有跌價再進場 高物價先出脫北市房價逾2~3成折價則進場撿便宜.代銷者:北市豪宅仍旺 北市市中心推案堅守區域價格看好豪宅買氣.房仲業:保住現金流量 撐不過未來3個月房市急凍期者,先斷尾出場.自住客:4月已來看屋者增2成,仍堅持2~3成議價空間,. 以上可看出奢侈稅發酵正 [加速趕底]上路投資客反進場撿便宜,但這只是短期的,建商要理性看待長期來講會可更正常化,中產階級不再是望屋興嘆! 顯見打房方案離 居住正義 之路不遠啦!   




      

      中後奢侈稅時代 房市趨向理性 草案在上週五立法院快馬加鞭完成三讀 預定提前到6月1日實施,不過才短短8個星期以來不但打炒房,也打到相關不動產業有些投機炒房害客比重高的區域房價已降價一成左右,專家預期,奢侈稅快實施比沒實施好,進入 中期奢侈稅時期可使房價走向理性時代,後期可預測房市及相關不動產業會走入更健康,平穩,合理化的時候代並使房市及不動產業避免走向泡沫化 長期可使相關不動產業有穩定的生意而不再是非理性的投機生意,..(4/21參考工商時報)

奢侈稅上路是政策,投機客改炒長期投資是對策.買房屋 幫租代管 逆勢搶商機.後奢侈稅來臨 [先租後售] 戴德樑行顏炳立:房價不可能打6折,因為北市房價只要下跌10%立刻有買盤承接,郊區房價下跌20%就會有自用型買家出現所以不可能出現房價打6折的情況,他更形容,奢侈稅像 [小三來亂的] 房價高 元兇是購屋者 -從時間心裡帳戶看台北房價.(工商時報4/19)

建商六戲法,房價膨脹五,六成

       政府要開徵奢侈稅，要對打房投機客祭出鐵腕措施！今天還有民代找出已經存在的土地法，提醒租屋族，其實可以有權要求房東減少房租。根據法律規定，房東收取的房屋租金，必須以土地和房屋公告現值的年息1成來計算，以松山區30年30坪的房子為例，行情租金大約3萬6，依照法律公式計算，只要1萬5千元，其實只要房客申請地方政府介入，房東就必須無條件減租。

無殼蝸牛想在台北地區買房子，難度很高，租金也貴到嚇人，但其實租房子的房價有法律公式可以算，以台北市松山區為例，30年的30坪老房子，市面上行情租金可以達到3萬6，但依照土地及房價公告現值的年息1成計算，法定租金只要1萬5，價差達到2.4倍。台北市議員周威佑：「各位房客就可以申請，向我們的地方政府申請，強制減定(租金)。」

如果房客及房東有2年租屋合約，付了1年租金才發現太貴了，可以請地方政府介入，強制減租，但不能把已經多繳1年的錢要回來，只是這條早已存在的法律，房仲業者認為很難執行。房仲業者徐佳馨：「我們認為是沒有用的，因為房東他當然可以選擇他的一個房客，目前有很多的租約，是沒有公證的。」依照台北市議員提供資料，台北市法定租屋價，以大安區及中正區最高，1坪都超過1千元，最低的北投區1坪只要164元，租金怎麼收，法律有規定，但管不管得到，恐怕才是大問題。

     無獨有偶 北京再出手 打房價也打房租 將加快公租房建設,提高對房仲監管並參考國外措施被稱為 [史上最嚴厲打房] 的 [京15條] 初步成效顯現 房市交易量開始縮水 但房屋租賃市場卻是漫天喊漲,對此北京市政府決定進一步推出調控政策,加快公租房建設,並限制房租過快增長現象.

    遠雄人壽不再買地 原來多達十幾項缺失已被金管會限制並處罰1170幾萬,稱已購土地也會按時開發, 遠雄遠雄建設今年推案360億計畫沒有改變.遠雄企業團2011營運方向:

1.遠雄暫時不會再買地,已購土地在二 年內開發  2.首創延長結構耐震保固年限至30年  3.加碼造鎮.最值得鼓掌的是首開全世界房地產先活,提供客戶[房屋結構耐震保證書]保固年限延到30年. 這招真是品質的保證希望所有建築商都能向他們看起如果有機會再次購屋一定向遠雄接洽. (4/14新聞)

    中國大陸海洋局釋出176座無人島給個人或單位承租開發,福建省占50個其中夏門就有5座,都在島西方向,跟金門距離很遠不存在兩岸管轄權問題.但是如要當無人島主就要有錢,有閒,有勇氣,有氣魄,最長使用期50年,因為有人投下人民幣4千萬沒有回收期,他們的共同看法是承包小島[基本上不要想賺錢]就可以去享受無人島主生活.由此動作我個人看法可觀察到大陸當局有意要減少陸地的開發達到房價不太鬆動,又可達到短期打房的效果.

  由日月光家族所投資的鼎固控股,昨日遞件申請來台第一上市,此為首家外國房產業來台掛牌,他主要開發地均在中國大陸,此案也象徵兩岸房產首次在台資本市場交流,其中具備何指標意義值得深思.

  反山觀國內仲介業務人員只是短期業績較差何必人格被賤踏呢? 什麼去賣玉蘭花,跑操場,運動是很好活動假設是每日常態運動是值得鼓勵,但這節骨眼又何必呢? 還有更為強客戶大打出手,個人建議乾脆改開武館出國比賽為國增個台灣之光.

Make Chen:

謝謝你的提問3,131坪農地依法10%可建300坪以內,以下網站就有綠色農舍各式各樣資訊,請參考...

本文引用自soonhome - [詮鴻國際住宅]-木構綠建築

 農舍

      台灣炒地皮及房地產雖然炒得很高,但必竟還是不理性中的理性,但有句話兩岸都通用就是"上有政策,下有對策",台灣有些建築商已經有異業結盟的促銷方案,如增加送各式各樣的禮品或更彈性的議價空間,.

       但跟大陸比起來真是小巫見大巫的程度可用兩句話來行容, 生是房奴 死是墓奴 .尢此可見大陸平民百姓是限於水深火熱無所不炒的環境裡如炒塩,蒜,醬,油,茶,墓,稀土,貴金屬等無所不炒現在國內一個行政命令大炒家暫時休假,但有精力旺盛的炒家箭頭轉向國外的溫哥華房市,陸房降溫促使資金轉戰溫哥華使市場行情大好,加拿大人正學習適應大陸資金無孔不入的威力,所炒作的行徑是前所未見,衝擊比以往幾波熱潮更大,延續時間將更久遠.

     國內奢侈稅馬總統放話4/6立院初審一定要過關,把B級路段當A級路段的價格賣,又打回原B級價格了,把過熱房市打到冷,自住買家機會來了議價空變大了請把握此機會.投資買家可能要另起爐灶改買農地農舍,或6月初沒出售的房子改當收收租公收租婆了,.

       大陸打房可更直接了,由中央下達行政命令要求各地方公佈今年調控目標已有608個城市公布,至4月初止仍有36個城市,省會和自治區首府尚未公佈,其負責人將遭大陸相關監管部門追究責任.大陸依國八條規定地方制定房價調控目標時,必須參照{當地經濟發展目標}及[人均可支配收入增長速度],{居民住房支付能力}等指標;若依此,北京'上海'廣州'深圳一線城市至少降一半才算合理,須要在大陸買房者耐心的等一等可買到合理價格,.以上資訊僅提供參考.    

行政院院會於3月10日通過「特種貨物及勞務稅條例」草案，也是俗稱的「奢侈稅」草案，預計7月1日起實施，持有期間在二年以內之房屋及其坐落基地或依法得核發建造執照之都市土地；而持有期間之計算係自本條例施行前或施行後完成移轉登記之日起算至本條例施行後訂定銷售契約之日止。按銷售價格加徵10%或15%稅額(即擬對持有二年內移轉非自用住宅，按實際交易價課稅，即買進後1年內賣出，將課徵15%的稅，買進後2年內賣出，將課徵10%的稅 )，並排除屬合理、常態及非自願性之不動產移轉共10項【包括自用住宅(本人配偶及未成年子女設籍之1處自用住宅)、先買後賣自用住宅、農舍、公設地、法拍屋、銀拍屋、建商推案、繼承或受遺贈、政府出售或贈與及其他經財政部核定等】。

申報方式:該稅採出售人誠實申報制，由賣方從簽訂房產買賣契約日起算，30日內主動申報，虛報、漏報、利用他人名義銷售不動產或特種貨物，除需補徵稅款外，按所漏稅額，處3倍以下罰緩。買方則以完成過戶登記日起算。

    奢侈稅風暴自此籠罩著房仲業，繼國際金融風暴後，房市首度明顯產生交易急凍現象，也是自住,收租買方買入的好機會,房價可望先蹲後彈,.回顧2008年國際金融海嘯，影響國內經濟與房市發展，後來在以下四大因素影響下，於2009年3月起，房市開始活絡復甦:

1.中央銀行連續7次降碼，此低利率政策，使銀行定存、活期等資金快速流向市場，投入房市(當時五大銀行一年期平均存款利率為0.79%，但若投入房市至少有2-3%的投報率)。

2.政府推出2次2000億優惠房貸(平均利率1.325%；約有12萬戶可受益)，使許多當時觀望的買方在考慮房貸成本降低的情況下，提早進場。

3.政府調降遺贈稅，由50%降為10%，吸引海外資金回台(大部份為台商及華僑資金，回台購買豪宅或高總價住宅，當時約有近1兆資金回流)。

4.外加學者影響媒體報導，希望賣方能降價出售，此舉也帶動許多委售客戶屋主願意合理的降價，使得買賣雙方對價格認知差距縮小，縮短成交的速度。

綜觀以上情況，觀察目前奢侈稅風暴，房仲業若要快速脫離此風暴圈，可多利用政府釋出的優惠房貸及市場優勢，解說對買賣方有利的部份，服務及鼓勵買方及賣方進場，確保其權益:

買方:

1. 政府優惠房貸:(1)2010年12月1日財政部推出青年安心成家購屋優惠貸款2000億 (前2年優惠貸款利率為1.5%，第三年為1.8%，最高可貸500萬)。 (2)內政部「100年度青年安心成家方案」3/1~4/13受理申辦住宅貸款利息補貼：名額20,000戶，前2年新台幣200萬元零利率房貸，申請人須為年齡介於20～40歲間，且結婚未滿2年或育有未滿20歲子女之青年家庭；另申請換屋者之年齡上限為45歲。今年政府為鼓勵生育，針對2個以上子女的家庭，提高加分比重。住宅租金補貼：名額15,000戶，提供每戶每月最高3,600元之租金補貼，最長2年。

2.加上利率仍處低檔(五大銀行台銀、合庫、土銀、華銀、一銀1年期平均存款利率為1.19%，2011/2購屋貸款利率為1.780%) ，且基於物價上漲與通膨時代來臨之考量(受到美國二次貨幣寬鬆等政策影響)，購屋可保值等因素，自住型買方此時進場，並不會吃虧。

3.自住型買方:首購與先買後賣(換屋)之買方，此時趁市場短期投機客委賣量增加，願彈性降價，少賺或不賠為贏之限期購屋黃金期，進場挑便宜好宅，反而得利(另投機型客戶收手，競爭者少，也比較有機會買到理想的房子)。

4.奢侈稅效應:投資報酬率佳的收益型產品當道，不管買幾棟房產，短期可出租獲利，兩年以後可轉手獲利，又可免繳奢侈稅。口袋深的置產型客戶(中長期投資客)，短期可將手中產品出租，收取租金，2年以後繼續收租或出售，故影響不大，採以上做法，不會被課到奢侈稅。

5.除非利率漲到3~4%以上，有錢的本地富豪與台商仍可出手購置豪宅保值或等待增值。2011年2月份年增率達9.40%，金額有11.6273兆元，代表市場資金仍充裕。另2011年2月個人及企業活期性存款金額為10.4519兆元，年增率為9.57%(遠比2010年2月的25.11%年增率，明顯下降許多，間接可了解資金大部份向外轉出投資)。

賣方:

1.趁奢侈稅上路前提前降價及委賣非自用之房產，屋主要勇於面對變局，降低財務風險先獲利了結提前出脫手中非自用之房產，以免屆時奢侈稅上路後，2年內移轉非自用住宅，會被課高額奢侈稅。

2.實例(1)說明：若買下非自用之一戶，實際交易價為2億元。買進後1年內賣出，將被課3000萬元的奢侈稅，買進後2年內賣出，將被課2000萬元的奢侈稅。實例(2)說明：若買下台中七期之ㄧ戶非自用之豪宅，實際交易價為5000萬元，買進後1年內賣出，將被課750萬元的奢侈稅，買進後2年內賣出，將被課500萬元的奢侈稅。

  桃園報導/甘嘉雯

桃園航空城捷運綠線,交通部已經呈報行政院審核中,桃園縣長吳志揚29日率縣府交通局等一級主管到行政院,向院長吳敦義說明捷運綠線規劃,吳敦義指示航空城規畫不能太保守,因情勢變化而須要調整,且需要與仁川,上海及北京競爭,更要考慮北,北,桃整體發展.